区分マンション投資実践して失敗した話！する話！成功する話！
こんにちはMuusuGamesのムースです＾＾
今回は「区分マンション投資実践して失敗した話！
する話！成功する話！」をテーマにお話したいと思
います。
実際私が所有した区分マンションでどのような結果
になったかをお話します。これから区分マンション
投資を始めてみようと考えてる人は是非この情報を
聞いて、成功する方法を見に付けてから始めてみる
のが得策です、せっかく貯めたお金を失敗する確率
が高い区分マンションでただ知識が少ないがために
失うのはとても勿体無いです。ではご覧くださいま
せ。
目次
- 区分マンション投資実践して失敗した話！
- 「表面利回り」と「実質利回り」の違い
- 「管理費」「修繕費」だけを見てもダメです
- 全ての支出を考えると区分マンション投資はキツイ
- 区分マンション買うなら１棟マンションを買うべき
- まとめ
区分マンション投資実践して失敗した話！
完璧に失敗したとまでは行きませんが、情報収集し
てなかったら間違い失敗してた話です。よく「利回
りが良い物件を選びなさい」と言われますが、この
利回りは鵜呑みすると危ないです、利回りには「表
面利回り」と「実質利回り」があります。そしてサ
イトにデカデカと表示されてるのは「表面利回り」
が書いてあります。しかも２０％以上の利回りが書
いてあり誰でも成功するだろうと思うくらいの利回
りです。しかし鵜呑みはダメです。
「表面利回り」と「実質利回り」の違い
「表面利回り」とは、家賃収入１２か月分の額が購
入額の何％なのかを表示したもの。「実質利回り」
は「表面利回り」から毎月の「管理費」「修繕費」
等の支出を引いたあとの額が購入額の何％なのかを
表示したもの。なのでたまに毎月の「管理費」「修
繕費」の合計が毎月の家賃と同じ額くらいの物件が
あります。例えば５万円の家賃を貰うとして、毎月
の「管理費」「修繕費」合計が４万５千円だったら
手元の５千円しか残りません。５００万円の物件だ
ったら「表面利回りは１２％」しかし「実質利回り
は１．２％」と全然違ってきます。
「管理費」「修繕費」だけを見てもダメです
「管理費」「修繕費」以外にもまだまだ支出はあり
ます。例えば「固定資産税」「家賃入金手数料」「
大規模修繕」等々かかる費用はまだまだたくさんあ
ります。物件購入時には不動産への「売買手数料等
」がありますので、全部しっかり計算して利益が取
れる物件を購入しないといけません。またローンを
組む場合は「利息」も考えないといけないのでほぼ
区分マンションで成功するのは厳しいです。
全ての支出を考えると区分マンション投資はキツイ
区分マンションは本当に投資には向きません。「管
理費」「修繕費」も初めから決まってますし、交渉
も出来ません。その他の支出も値下げできません。
なのでそれも全て踏まえて利益が出たとしても、購
入価格まで回収するのは本当に厳しいです。しかし
毎月かかる「管理費」「修繕費」を抑えることが出
来る場合があります。それは「自主管理」です。「
自主管理」とは自分で区分マンションを管理する方
法です。これなら管理費用はかなり抑えられます。
その場合「家賃入金手数料」も抑えられます。上記
の５００万円物件で家賃が５万円で「管理費」「修
繕費」が１万円くらいだったら成功する可能性は出
てきます。しかしそれでも厳しい。
区分マンション買うなら１棟マンションを買うべき
上記で説明した通り区分マンションは、支出がなか
なか抑えられませんが１棟マンションなら、管理会
社を自分で選べられますし修繕費も自分で貯めるら
れます。仲の良いリフォーム会社がいれば格安でリ
フォームしてもらう事により支出を抑えることが可
能です。管理費用の目安は月家賃の「５％」くらい
で抑えると良いです。また一部の部屋を販売するの
も良いと思います。「キャッシュフロー」を計算し
た上で物件を購入しましょう。
まとめ
区分マンション投資実践して解った事を今回お話さ
せて頂きましたが、本当に区分マンションは失敗し
やすいです。しかし失敗しない方法も知識を付ける
ことにより回避出来ます。なのであなたが区分マン
ション投資を考えてるのであれば、しっかりと支出
計算をして、何年以内に購入価格を超えるか、キャ
ッシュフローを計算して購入しましょう。そうする
事により区分マンション投資でも成功する可能性が
上がります。投資家初心者のみなさんがんばりまし
ょう。次回は「私ムースの物件は区分マンション投
資失敗したのか？成功したのか？」をお話したいと
思います。
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