お得情報配信『Muusu Gamesのムースブログ』

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区分マンション投資実践して失敗した話!する話!成功する話!

こんにちはMuusuGamesのムースです^^
今回は「区分マンション投資実践して失敗した話!
する話!成功する話!」をテーマにお話したいと思
います。

実際私が所有した区分マンションでどのような結果
になったかをお話します。これから区分マンション
投資を始めてみようと考えてる人は是非この情報を
聞いて、成功する方法を見に付けてから始めてみる
のが得策です、せっかく貯めたお金を失敗する確率
が高い区分マンションでただ知識が少ないがために
失うのはとても勿体無いです。ではご覧くださいま
せ。

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目次

区分マンション投資実践して失敗した話!

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完璧に失敗したとまでは行きませんが、情報収集し
てなかったら間違い失敗してた話です。よく「利回
りが良い物件を選びなさい」と言われますが、この
利回りは鵜呑みすると危ないです、利回りには「表
面利回り」と「実質利回り」があります。そしてサ
イトにデカデカと表示されてるのは「表面利回り」
が書いてあります。しかも20%以上の利回りが書
いてあり誰でも成功するだろうと思うくらいの利回
りです。しかし鵜呑みはダメです。

 

「表面利回り」と「実質利回り」の違い

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「表面利回り」とは、家賃収入12か月分の額が購
入額の何%なのかを表示したもの。「実質利回り」
は「表面利回り」から毎月の「管理費」「修繕費」
等の支出を引いたあとの額が購入額の何%なのかを
表示したもの。なのでたまに毎月の「管理費」「修
繕費」の合計が毎月の家賃と同じ額くらいの物件が
あります。例えば5万円の家賃を貰うとして、毎月
の「管理費」「修繕費」合計が4万5千円だったら
手元の5千円しか残りません。500万円の物件だ
ったら「表面利回りは12%」しかし「実質利回り
は1.2%」と全然違ってきます。

 

「管理費」「修繕費」だけを見てもダメです

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「管理費」「修繕費」以外にもまだまだ支出はあり
ます。例えば「固定資産税」「家賃入金手数料」「
大規模修繕」等々かかる費用はまだまだたくさんあ
ります。物件購入時には不動産への「売買手数料等
」がありますので、全部しっかり計算して利益が取
れる物件を購入しないといけません。またローンを
組む場合は「利息」も考えないといけないのでほぼ
区分マンションで成功するのは厳しいです。

 

全ての支出を考えると区分マンション投資はキツイ

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区分マンションは本当に投資には向きません。「管
理費」「修繕費」も初めから決まってますし、交渉
も出来ません。その他の支出も値下げできません。
なのでそれも全て踏まえて利益が出たとしても、購
入価格まで回収するのは本当に厳しいです。しかし
毎月かかる「管理費」「修繕費」を抑えることが出
来る場合があります。それは「自主管理」です。「
自主管理」とは自分で区分マンションを管理する方
法です。これなら管理費用はかなり抑えられます。
その場合「家賃入金手数料」も抑えられます。上記
の500万円物件で家賃が5万円で「管理費」「修
繕費」が1万円くらいだったら成功する可能性は出
てきます。しかしそれでも厳しい。

 

区分マンション買うなら1棟マンションを買うべき

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上記で説明した通り区分マンションは、支出がなか
なか抑えられませんが1棟マンションなら、管理会
社を自分で選べられますし修繕費も自分で貯めるら
れます。仲の良いリフォーム会社がいれば格安でリ
フォームしてもらう事により支出を抑えることが可
能です。管理費用の目安は月家賃の「5%」くらい
で抑えると良いです。また一部の部屋を販売するの
も良いと思います。「キャッシュフロー」を計算し
た上で物件を購入しましょう。

 

まとめ

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区分マンション投資実践して解った事を今回お話さ
せて頂きましたが、本当に区分マンションは失敗し
やすいです。しかし失敗しない方法も知識を付ける
ことにより回避出来ます。なのであなたが区分マン
ション投資を考えてるのであれば、しっかりと支出
計算をして、何年以内に購入価格を超えるか、キャ
ッシュフローを計算して購入しましょう。そうする
事により区分マンション投資でも成功する可能性が
上がります。投資家初心者のみなさんがんばりまし
ょう。次回は「私ムースの物件は区分マンション投
資失敗したのか?成功したのか?」をお話したいと
思います。


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